Radiografía de los nuevos créditos hipotecarios

Características y requisitos del renovado Procrear y las recientes líneas de préstamos para vivienda. Voces a favor y en contra de las nuevas alternativas para el sueño de la casa propia

El Gobierno nacional lanzó en los últimos 15 días dos importantes propuestas, un nuevo plan Procrear y un programa de créditos para la vivienda a través de los bancos públicos, con el objetivo de incentivar el casi inexistente mercado hipotecario.

Si bien desde el oficialismo se habla de estas propuestas como medidas muy auspiciosas, tanto desde agrupaciones de inquilinos como desde el sector inmobiliario deslizaron ciertas dudas en torno a cómo se irán a desarrollar ambas propuestas, en relación a los requisitos de los bancos y respecto a la variación de precios que pueda sufrir el mercado ante la posibilidad de una mayor demanda.

El renovado Procrear  fue presentado como un plan orientado a dinamizar diversos sectores de la economía (principalmente la construcción, que afronta grandes problemas) y sería direccionado hacia grupos sociales que tengan necesidades habitacionales reales. Por eso, una de las novedades más importantes es que la adjudicación ya no será por sorteo, sino que se realizará una evaluación para entregarla en primera instancia a quienes más lo necesiten. 

Otra de las cuestiones que llamó la atención es que requerirá el pago de una accesible cuota mensual, por debajo de lo que se paga por un alquiler.

Entre los cambios implementados, también se destaca la posibilidad de financiar la compra de viviendas terminadas, nuevas o usadas. En cuanto a los planes hipotecarios de los bancos estatales, orientados a aquellos sectores que por su nivel de ingresos no puedan acceder al Procrear, se trata de nuevas líneas lanzadas el jueves, a través de los bancos Nación, Provincia y Ciudad. 

En estos planes el dato más sobresaliente es que la tasa de interés arranca con un nivel muy bajo, con lo cual la cuota inicial es muy inferior a la que se paga en un crédito tradicional a tasa fija no ajustable.

Miradas discordantes

Ante las nuevas líneas de créditos y la reformulación del plan Procrear, diario Hoy consultó a representantes tanto del sector inmobiliario como de los inquilinos sobre las iniciativas del Gobierno, y cómo afectarán estas al mercado de la construcción y los inmuebles.

José Rosado, director de Reporte Inmobiliario, afirmó que “en el contexto de inflación que vive la Argentina, estos planes son la única manera de permitir que algún asalariado pueda acceder a pagar la cuota de algún crédito para la compra de una propiedad”. 

A contramano de la opinión de Rosado, Germán Schierff, representante platense de Inquilinos Agrupados, sostuvo que “estos créditos a largo plazo están apuntados hacia los sectores más pudientes de los inquilinos, el sector medio o medio alto”. 

“Hay que entender que el déficit habitacional afecta principalmente al sector medio y medio bajo, que son el 80% de los inquilinos”, argumentó.

Por su parte, Miguel Bañez, vicepresidente de la Cámara de Martilleros de La Plata, pidió tener “prudencia”, a la hora de hacer aseveraciones sobre el impacto de estos planes. Y señaló que en los bancos todavía hay “algunas indefiniciones con respecto a los requisitos” para el Procrear. 

“Creo que se va a movilizar un mercado inmobiliario que está bastante decaído, no solo porque no hay compradores sino porque los precios están muy elevados”, manifestó Bañez.

El posible efecto sobre los alquileres

Respecto al precio de los alquileres, el representante de Inquilinos Agrupados, Germán Schierff, no analiza la posibilidad de que bajen “porque en el caso de los créditos hipotecarios, si hay un cambio, se va a empezar a notar dentro de dos o tres años”.

José Rosado, de Reporte Inmobiliario, no ve la posibilidad de que bajen los precios actuales, “pero sí van a poner un límite a las pretensiones de aumentos de futuros alquileres”. “Sería como una válvula de contención del aumento de los mismos”, consideró, y afirmó que “se va a descomprimir la demanda del mercado de alquileres”.

Miguel Bañez, de la Cámara de Martilleros de La Plata, manifestó sobre este tema que “lo único que está sosteniendo los precios de los alquileres para que no aumenten más son los ingresos de la gente, que no son suficientes como para pagar lo que se pide”. 

“El único freno para que no sigan subiendo es justamente la demanda, el bolsillo del que tiene que alquilar, que está bastante flaco”, afirmó.

Nuevo Procrear

Características principales:

- Permite financiar la construcción y la compra de viviendas terminadas, nuevas o usadas de hasta $1,6 millones.

- El Estado otorga un beneficio de hasta $300.000, no reembolsable.

- La cuota evoluciona en relación a la inflación, pero nunca por encima de los salarios.

- Las cuotas serán inferiores a lo que hoy pagan las familias que alquilan.

- Cuota inicial de entre $2.500 y $3.000 para una casa de $1 millón.

- Ese subsidio se extenderá hasta $400.000 para una familia con hijos o discapacitados a cargo.

- El crédito puede ser de hasta 30 años en el Banco Nación y de hasta 15 años en el resto de las entidades.

- La asignación no será por sorteo sino por puntaje, de acuerdo con las necesidades (situación económica, zona, hijos, entre otras).

- La tasa nominal anual es del 3,5% en el Banco Nación y de hasta el 8% en los otros bancos.

Requisitos fundamentales:

- Para familias con ingresos equivalentes a un piso de dos sueldos mínimos y un techo de cuatro salarios mínimos (entre $16.000 y $32.000).

- No ser propietario ni copropietario de un inmueble.

- Poseer un ahorro del 10% para vivienda de $1 millón.

- Tener un ahorro del 15% para vivienda de entre $1 millón y $1,6 millones.

Un renovado plan

El Procrear apunta a familias con ingresos equivalentes a un piso de dos salarios mínimos y un techo de cuatro, es decir, a quienes registren ingresos de entre $16.000 y $32.000.

Entre los cambios que incluyó el programa, uno de los más destacados es la posibilidad de financiar la compra de viviendas terminadas, nuevas o usadas. Pero, además, se extendieron los topes de los subsidios: ahora llegan hasta $400.000 y no hay montos de menos de $100.000.

El programa tiene cuatro líneas distintas de financiamiento: Solución Casa Propia, destinado a la compra de viviendas nuevas o usadas; Solución Construcción, para financiar la edificación sobre un terreno a nombre de quien saca el crédito, Desarrollos Urbanísticos (un total de 23.000 viviendas en esos desarrollos, de las que las primeras 10.000 está previsto que se entreguen este año), y una última línea de 4.000 créditos para lotes con servicios.

En todos los casos, la asignación de los planes ya no será por sorteo sino por puntaje de acuerdo con las necesidades (situación económica, zona, hijos, entre otras).

Casa Propia financiará la compra de viviendas nuevas o usadas por un valor total de hasta $1.650.000. El comprador debe tener ahorrado el 10% del valor ($165.000) y el resto es lo que se financia.

El tope del subsidio es de $300.000 para una familia sin hijos, y $400.000 para una familia con hijos o discapacitados a cargo, para viviendas a partir de $1.200.000. Y de $200.000 y $300.000, respectivamente, para viviendas de menor valor.

El crédito puede ser de hasta 30 años en el Banco Nación y de hasta 15 años en el resto de las entidades. La tasa nominal anual es del 3,5% en el banco público y de hasta el 8% en los demás, aunque en general esas tasas rondan el 5%.

El capital se actualiza cada mes por la Unidad de Valor Adquisitivo (UVA), con un límite impuesto por el Coeficiente de Variación Salarial (CVS). Es decir, la cuota evoluciona de la mano de la inflación pero nunca por encima de los salarios. El pago mensual no puede superar el 25% de los ingresos.

Solución Construcción financiará la edificación en terrenos propios (o de un familiar directo) por hasta $1.100.000, siempre y cuando la vivienda no tenga más de 80 metros cuadrados y el valor de terreno no supere los $500.000.

El subsidio, los años de extensión del crédito y el porcentaje de tasa nominal son los mismos que se aplican para la modalidad Casa Propia.

A diferencia del caso de la compra de una vivienda existente, en esta opción el crédito se va liberando con los certificados de avance de obra. El primer tramo que se libera es el del subsidio, que cubre como máximo algo más del 30% del crédito.

Créditos hipotecarios de bancos estatales

El Gobierno anunció el jueves un plan que involucra al Banco Nación, al Provincia de Buenos Aires y al Banco Ciudad. Se lanzaron líneas de créditos hipotecarios en pesos, a 30 años de plazo y ajustables por la Unidad de Valor Adquisitivo (UVA), a una tasa real de interés promedio del 5% anual.

Estas líneas apuntan a captar a un mercado de familias e individuos que, por ganar más de cuatro veces el Salario Mínimo Vital y Móvil hoy quedan excluidos del plan Procrear. De este modo, la oferta de créditos hipotecarios se complementa con el relanzamiento del Procrear, que también ajusta el capital a la par de la UVA.

Por cada millón de pesos otorgados por las entidades, se pagará una cuota mensual que oscilará entre un mínimo de $4.600 y un máximo de alrededor de $7.000. La relación cuota-ingreso será del 30%. Es decir, ningún trabajador podrá utilizar más de un tercio de su sueldo para pagar la cuota del crédito. Los montos a prestar diferirán según la entidad, ya que el Banco Ciudad prestará hasta dos millones de pesos, el Nación ofrecerá el 80% de un máximo de 3,1 millones de pesos y el Bapro tendrá un tope de tres millones de pesos.

Otra de las diferencias es que el Banco de la Provincia de Buenos Aires otorgará estos préstamos a 30 años, y a una tasa que puede variar entre el 5% y hasta el 7,5%, para la ampliación y refacción de un hogar, y que no será excluyente tener una vivienda.

En el caso de los bancos Ciudad y Nación es condición sine qua non que los préstamos sean para una “vivienda única de ocupación permanente”.

Los créditos estarán disponibles desde la semana próxima, mientras que para los del Banco Provincia habrá que aguardar hasta el 7 de abril.

Las alternativas de las entidades públicas

Características principales:

- Intervienen el Banco Nación, el Banco Provincia de Buenos Aires y el Banco Ciudad.

- Créditos hipotecarios en pesos, a 30 años de plazo.

- Ajustables por inflación, a una tasa real de interés del 5% anual (promedio).

- Los préstamos serán para “vivienda única de ocupación permanente” (a excepción del Banco Provincia).

- Para familias con ingresos superiores a cuatro salarios mínimos.

Requisitos fundamentales:

Banco Nación 

- La tasa de interés será de entre 4,5% y 5%, (diferencia entre clientes y no clientes). 

- Cuota de entre $4.600 y $5.000 por cada millón de pesos de crédito.

- El monto máximo que se prestará es un 80%, con un valor tope para la vivienda de $3.100.000.

Banco Provincia

- Para los clientes del banco la tasa será de 5% más UVA, en una cuota de $6.599 por cada millón de pesos de crédito. 

- Para los que no cobran haberes en la entidad la tasa sube a 6,25% y la cuota se ubica en $7.309 por cada millón solicitado.

- El monto máximo del préstamo es de $2.700.000 y no será requisito que sea aplicado a “vivienda única”.

Banco Ciudad 

- Con una tasa del 5,9%, prestará hasta dos millones de pesos.

- No estipula topes en el valor de la vivienda. 

- La cuota mensual será de $5.993.