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"La IGJ se excedió en su competencia, desconociendo derechos de las sociedades administradoras y de los propietarios de viviendas"
22/06/2020 - 00:00hs
La Inspección General de Justicia de la Nación (IGJ) decidió a través de su resolución nº 25/15 que es el momento para que los clubes de campo y demás conjuntos inmobiliarios, organizados como asociación bajo forma de sociedad, adecúen su organización al régimen de propiedad horizontal especial establecido por el Código Civil y Comercial de la Nación (CCCN).
Diferentes medios de prensa informaron que todos los “countries” conformados antes de la vigencia del nuevo CCCN (1° de agosto de 2015) deberán adecuarse al sistema de propiedad horizontal sin mayores precisiones y sin indicar que solo se encuentran afectadas las sociedades con domicilio social en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires que, por esa causa, se encuentran inscriptas en la IGJ.
Por este motivo, resulta necesario formular ciertas aclaraciones. La IGJ se excedió en su competencia, desconociendo derechos de las sociedades administradoras y de los propietarios de viviendas en ese tipo de urbanizaciones.
La IGJ se autoconstituyó en autoridad de aplicación del régimen establecido por el CCCN para los conjuntos inmobiliarios, respaldándose en el art. 2075 del Código, que, si bien establece la obligación de “adecuarse” al régimen de propiedad horizontal, no impuso plazo ni sanciones para esa adecuación. No existe argumento constitucional válido para esa autoatribución de competencias, salvo la grave confusión conceptual evidenciada en los considerandos de la resolución 25/20, donde, por ejemplo, se afirma que “en atención a la delegación constitucional de competencias a favor del Estado Nacional, el Código regula los derechos reales pasibles de ser aplicados en estas urbanizaciones”. Afirmación absolutamente incorrecta, en tanto que el art. 75 de la Constitución Nacional establece que “corresponde al Congreso: (…) 12. Dictar los códigos Civil, Comercial, Penal, de Minería y del Trabajo y Seguridad Social, en cuerpos unificados o separados, sin que tales códigos alteren las jurisdicciones locales”.
Gran parte de la doctrina, olvidada aparentemente por la IGJ, advierte que las pautas legales para la “adecuación” debe ser materia de una ley dictada por el Congreso Nacional; si no, se llegaría al absurdo de que cada provincia estaría en condiciones de establecer mecanismos de adecuación diametralmente diferentes bajo el pretexto del poder de policía local en materia societaria o catastral.
Además, la IGJ se atribuye la facultad de interpretar la voluntad del legislador (“es de toda evidencia que el legislador ha querido que las asociaciones civiles tengan una actividad encuadrada en un objeto que no sea contrario al interés general o al bien común”, o “la intención del legislador ha sido y es clarísima al respecto, a pesar del silencio de dicho cuerpo legal en punto a plazo de cumplimiento”), para concluir insólitamente que “las asociaciones bajo forma de sociedad” son una “peligrosa horma” bajo la cual se encuentra actualmente organizada la abrumadora mayoría de los clubes de campo.
Cabe indicar la incoherencia de la IGJ, en tanto esa “peligrosidad” no es advertida por su propia reglamentación cuando, en un “marco de armonización normativa y actualización necesario” con el CCCN, expresamente dispuso: “Es admisible la transformación de las asociaciones bajo forma de sociedad previstas en el artículo 3 de la ley 19.550 en asociaciones civiles, y en sentido inverso, en caso de que las asociaciones civiles lo contemplen expresamente en sus estatutos” (art. 438, anexo A de la resolución general IGJ n° 7/2015).
Para completar la arbitrariedad puesta de manifiesto por la IGJ, además de establecer una causal de transformación de la sociedad que no responde a ninguna de las situaciones establecidas por la Ley General de Sociedades, deja a su criterio interpretar si una sociedad administradora trata de “desvirtuar o frustrar” los fines de su resolución, con la consecuencia de negar la inscripción de los actos societarios encuadrados en esa presunta intención; lo que implica limitar sin justificación en la ley societaria decisiones que la sociedad tiene el pleno derecho de considerarlas adecuadas para el desenvolvimiento de sus actividades.
La singularidad de la cuestión es que en CABA no se han construido estas urbanizaciones, de forma tal que las sociedades afectadas por la resolución de la IGJ se han desarrollado en las provincias.
Esas urbanizaciones fueron aprobadas por los órganos provinciales competentes aplicando normas vigentes anteriores al nuevo CCCN, y que son plenamente compatibles con el nuevo régimen legal.
Al estar aprobados por el órgano competente, los derechos emergentes de esa aprobación constituyen una situación jurídico-económica consolidada que integran el patrimonio de su titular, constituyendo una propiedad en sentido constitucional (art. 17 de la Constitución nacional).
Esta garantía constitucional expresa un límite absoluto para el decisor institucional. La doctrina de la Corte Suprema es muy clara al respecto: “El legislador podrá hacer que la ley nueva destruya o modifique un mero interés, una simple facultad o un derecho en expectativa ya existentes; los jueces, investigando la intención de aquel, podrán, a su vez, atribuir a la ley ese mismo efecto. Pero ni el legislador ni el juez pueden, en virtud de una ley nueva o de su interpretación, arrebatar o alterar un derecho patrimonial adquirido al amparo de la legislación anterior.
En ese caso, el principio de la no retroactividad deja de ser una simple norma legal para confundirse con el principio constitucional de la inviolabilidad de la propiedad” (Fallos 137:47).
Lo expresado no es parte de un ejercicio teórico de carácter jurídico, porque tiene un reflejo de suma importancia en la economía de cada uno de los afectados. Imponer arbitrariamente la transformación de la sociedad administradora para constituir un esquema de propiedad horizontal conlleva un perjuicio económico de magnitud para cada integrante del barrio privado, teniendo en cuenta los costos de los trámites y actuaciones profesionales que requeriría para esa adecuación.
Desde el punto de vista práctico y, más allá de las garantías constitucionales, es legítimo reclamar que las sociedades administradoras impulsen la adecuación de los reglamentos internos a las pautas establecidas por el CCCN para su esquema organizacional y de toma de decisiones; esto no implicaría gastos mayores y habilitaría mecanismos de mayor participación de los integrantes de la urbanización en la gestión y administración de la misma.