Un platense necesita más de $2,5 millones para acceder a la casa propia

Un relevamiento realizado por este medio arrojó que esa es la cifra requerida para comprar un terreno, escriturar y edificar una vivienda de dos habitaciones, con garaje, en la zona sur de la ciudad. Ser propietario, un sueño cada vez más lejano  

Para construir una casa de dos habitaciones con patio y cochera en La Plata se necesita un mínimo de 2.659.749 pesos, según un relevamiento realizado por este medio. La cifra incluye la compra del terreno, los honorarios de los profesionales, los materiales, la mano de obra y las tasas y derechos. 

En la Argentina, un cuarto de la población tiene problemas de vivienda. De ese porcentaje, la tercera parte necesita una casa nueva y el resto requiere hacer refacciones y mejoras. Según el presidente del plan Procrear, Ivan Kerr, esa cifra equivale a 3,5 millones de hogares, es decir, unas 12 millones de personas. 

Este déficit habitacional se profundiza por la baja penetración del crédito hipotecario. Aunque en los últimos meses creció la oferta de estos préstamos, la relación de los mismos con respecto al PBI se mantiene baja, llegando al 0,8%, mientras que en Estados Unidos es del 77,1%. En Chile, esta proporción es del 23,8%; en Brasil, del 8,5%; en Colombia, del 6,1%; y en Paraguay, del 3,4%.

En la ciudad de La Plata, para elegir un terreno se debe descartar la zona del Casco Urbano, ya que “hay pocos y están reservados para empresas constructoras”, sentenció ante este medio el presidente del Colegio de Martilleros de La Plata, Aníbal Fortuna. Además, dentro de esta zona está habilitada la construcción de torres de departamentos, una industria floreciente que resta privacidad a los que tienen o anhelan una casa de una planta con patio. Por eso, si lo que se busca es intimidad, hay que irse hacia el norte de la ciudad, donde la construcción de torres está restringida. 

En San Carlos, Gonnet Bell, City Bell, Villa Elisa y Gorina se pueden encontrar terrenos por 350.000 dólares. Aunque la cifra es desalentadora para los bolsillos de los asalariados, queda un consuelo, ya que “en estos casos suele ser más caro el terreno que la construcción”, comparó 

Fortuna. Todo lo contrario sucede si se va hacia el sur: en Villa Garibaldi, Villa Argüello, barrio Aeropuerto y más allá, se consiguen terrenos desde 80.000 dólares, pero una gran parte carece de gas natural y cloacas. 

Para el ejemplo planteado en este informe, se estipula la compra de un terreno en zona sur, de 60 m2, para construir una vivienda de dos habitaciones, con cocina-comedor integrada y un garaje con parrilla que puede servir de quincho. Para la compra del lote hay que incluir los honorarios de la inmobiliaria, que son del orden del 6% del valor del inmueble y que deben abonarse a medias entre las partes, aunque en la práctica esto puede variar. Así, sobre un terreno de 80.000 dólares (que, con la divisa como cotizaba ayer, a $17,60, representa 1.408.400 pesos), el 3% asciende a 42.240 pesos. 

Además, hay que escriturarlo. En este punto, la presidenta del Colegio de Escribanos de La Plata, Mirta Negrelli, aclaró ante diario Hoy que “el nuevo Código Civil y Comercial establece cuáles son los gastos que debe afrontar cada parte: todo lo necesario para acreditar que alguien es titular de la propiedad que se está por vender y que la misma está en orden le corresponde al comprador, mientras que las acciones para registrar la nueva titularidad corren por cuenta del comprador”.

De este modo, si bien cada operación tiene sus particularidades, se puede afirmar que, para el ejemplo citado, al propietario le corresponde abonar el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI), que es del 1,5% sobre el valor del inmueble; la constitución del Estado Parcelario; el Certificado de Dominio; el de Anotaciones Personales y los gastos de gestión. Al comprador le toca abonar los honorarios del escribano (del 2% sobre el valor de la propiedad) junto con los aportes al Colegio, también debe costear los gastos para inscribir la nueva titularidad en el Registro de la Propiedad de la Provincia. Por último, se encuentra el Impuesto al Acto, un gravamen provincial del 3,8% que debe pagarse a medias. 

Negrelli aclaró que, “en los hechos, las partes acuerdan otras formas como la modalidad libre de todo gasto, en la que el comprador debe correr con el costo total”. “Son acuerdos que dependen de cada caso y que se hacen antes de llegar a la escribanía”, aclaró la presidenta del Colegio. A su vez, destacó que es importante que el comprador tenga toda la información necesaria para elegir libremente y aclaró que los escribanos no cobran la consulta. 

A grandes rasgos, si cada una de las partes abonara como lo establece el Código, el comprador debería desembolsar un mínimo de 53.000 pesos para escriturar. 

 Manos a la obra

Una vez adquirido el terreno, es hora de empezar a construir. En esta etapa hay que tener en cuenta que el presupuesto inicial suele modificarse conforme avanza la obra. A veces los propietarios deciden invertir un poco más en las terminaciones, lo cual encarece el precio. Más allá de eso, a medida que pasa el tiempo, los costos suben al compás de la inflación y, a veces, por encima. 

Los honorarios de un arquitecto por el proyecto y dirección de una obra como la ejemplificada no bajan de los 65.000 pesos. Además, hay que contemplar los aportes a la caja de su colegio y el timbrado del contrato (unos 7.000 pesos, aproximadamente). También se deben gestionar ante la Municipalidad el permiso de obra, los derechos de construcción y el final de obra, que insumen, en promedio, unos 27.000 pesos.

En cuanto a los materiales y la mano de obra, se estima que ambos conceptos suman $17.619 por metro cuadrado. Para la casa del ejemplo, se necesita $1.057.080. El costo por metro cuadrado se calculó en base al Índice General de la Construcción elaborado por la Asociación de Pymes de la Construcción de la Provincia de Buenos Aires (Apymeco). El mismo muestra la evolución del precio por metro cuadrado y cuál es la incidencia de cada rubro en el mismo. Según la asociación, el 28,34% del valor corresponde a materiales y el 40,96%, a la mano de obra.

Apymeco elabora este informe desde octubre de 2015. Según sus registros, en julio el costo del metro cuadrado creció un 1,69% con respecto a junio. A su vez, la suba acumulada desde enero asciende a 14,87%. Si se compara el costo de construcción del metro cuadrado en octubre de 2015 con respecto a julio de este año, el incremento es del 68%. 

Cabe destacar que, según el último Índice del Costo de la Construcción en el Gran Buenos Aires, elaborado por el Indec, ambos rubros, junto con el de gastos generales, empujaron el Nivel General de julio un 5,1% sobre el mes anterior, un alza por encima de la inflación intermensual. En dicho informe, el rubro “materiales” subió un 1,9% respecto de junio y el de “mano de obra”, un 7,4%. “Sin dudas, el valor de la mano de obra tiene una gran incidencia sobre el precio del metro cuadrado”, destacó Aníbal Fortuna. 

Los gastos de base, diferenciados por conceptos

-$1.414.400 valor mínimo de un terreno en zona sur

-$53.000  costo base de la escritura

-$72.000 proyecto y dirección de la obra

-$1.058.000 mano de obra y materiales

-$27.000 tasas y derechos municipales

Vecinos que anhelan ser dueños

Leandro Covello, empleado

“En mi caso, siento que el sueño de la casa se hace esperar. Actualmente está muy difícil para muchos poder acceder a los créditos hipotecarios, pero las expectativas de concretar esa meta algún día están latentes. Estamos pasando por períodos difíciles. Mientras tanto, sigo pagando el alquiler todos los meses y, la verdad, me duele, siento que tiro la plata”. 

Gisele Romina, docente 

“Se nos complicó la situación y construimos algo provisorio en el terreno de mi madre. Mientras tanto soñamos con la casa propia, pero no podemos acceder a un crédito y tampoco tenemos la plata. No hay nada imposible, pero creo que es muy difícil poder progresar hoy en este país. No puedo comprarme ni un televisor, así que imaginate que es imposible pensar en la casa. Estoy tan lejos de esa posibilidad que ni miro los valores para no amargarme”. 

Pablo Lazarte, periodista

“Estoy en obra desde hace 18 meses y es imposible mantener los gastos. Los materiales aumentan de un mes a otro. Saco presupuesto y cuando voy a pagar ya tienen otro precio. Para ahorrar unos pesos termino haciendo todo yo, a mano. Mientras tanto estoy viviendo en una casa que alquilo sin pagar, a cambio de dejarla refaccionada. Así que estoy con dos obras. Me queda hacer el techo y me hacen falta otros 100.000 pesos que no tengo. Es imposible”.

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