La trampa oculta detrás de los créditos hipotecarios del Gobierno

La letra chica de la línea de préstamos oficiales para la compra de vivienda esconde una serie de amenazas y una gran incertidumbre para los clientes. El peligro de atar las cuotas al nivel inflacionario. La banca privada, con escasa incidencia en el nivel de ayuda social. Los oscuros intereses detrás del sueño de la casa propia

Uno de los discursos que ha hermanado a todos los gobiernos desde el regreso de la democracia, en 1983, ha sido el de apostar a una gran cantidad de planes que permitan a los argentinos concretar el tan ansiado sueño de la casa propia. El Presidente Mauricio Macri  lanzó el pasado viernes una nueva línea de créditos hipotecarios del Banco Nación, al que se sumaron el Banco Provincia y el Banco Ciudad, para que cada vez más familias puedan acceder a un techo digno.

Tras tan ambicioso proyecto, que tiene como objetivo cumplir con una de las deudas pendientes de la dirigencia política con la sociedad, se esconden una serie de requerimientos en las bases de los préstamos que ponen en duda la viabilidad de la idea oficial y generan más incertidumbres que certezas.

De acuerdo a los números oficiales, la falta de viviendas trepa hoy en nuestro país a los 4,3 millones de unidades, afectando a casi 15 millones de argentinos. La intención del Ejecutivo es lanzar, en esta primera etapa de su plan, alrededor de 100.000 créditos hipotecarios a través de la banca oficial con un tope de 3 millones de pesos de préstamo y un monto máximo del 80% que se dará desde las entidades. Además, el máximo porcentaje a descontar del ingreso de cada familia para la cuota mensual será del 30%.

Las líneas oficiales ofrecen un componente de tasa fija al que se le suma el ajuste de capital por inflación, según la Unidad de Valor Adquisitivo (UVA) indicado por el Índice de Precios del Consumidor que elabora el Indec. Sin embargo, según especialistas consultados por diario Hoy, existirían una serie de “trampas” que podrían poner en peligro la posesión de la casa que se adquiera con dicho crédito.

El hecho de estar indexados por la inflación y no por el nivel de suba de salarios es un problema según los especialistas, ya que genera casos como los ocurridos durante 2016, cuando quienes adquirieron préstamos perdieron entre un 10 y un 12% del monto real invertido, ya que la inflación es­tuvo en el 42%, y el nivel de aumento salarial rondó entre el 30 y el 32%. Se trata de una diferencia  de dinero imposible de abonar para muchas  familias, que en muchos casos tendrían que llevar a la ejecución y remate sus viviendas para hacerlo.

Riesgo creciente

La devaluación impuesta por el gobierno de Cambiemos en diciembre de 2015, sumada a la caída en la actividad económica y un mercado inmobiliario que sigue sin recuperarse es un marco económico y social en el que este tipo de préstamos generan más dudas que certezas. 

Primero, según los expertos, porque al no cubrir el 100% de las viviendas, estos créditos hacen que solo sean accesibles para aquellos que poseen un ahorro de entre el 25 y el 30% de la propiedad, además de dinero para escrituración y comisiones inmobiliarias.

A esto se le agrega que la letra chica de los contratos incluye una serie de consideraciones que hacen que los mismos se terminen convirtiendo en impagables, tales como las multas en caso de atraso en el pago, con el consabido peligro de quita de la propiedad y juicio ante la Justicia.

Otra “trampa” que presentarían estos  préstamos según los especialistas es que solo son dados por bancos públicos, ya que la banca privada no ha accedido todavía a los mismos. Las líneas de créditos brindadas por las entidades privadas, poseen tasas de interés que doblan y en algunos casos hasta triplican las dadas por las entidades oficiales, sin ninguna clase de compromiso social.

Sin embargo, sobre este tema desde el Banco Central han hecho silencio, ya que no dictó ninguna norma que logre regular esta situación que, más que buscar solucionar el déficit de vivienda, tiene como objetivo orientar las inversiones hacia la especulación, como ocurre con las Lebac, que son un negocio superior a los préstamos de riesgo para el desarrollo habitacional.

El lanzamiento de estos préstamos motivó la inquietud de un sector importante de la sociedad, al punto que solo en una semana el Banco Ciudad recibió más de 534.000 solicitudes para acceder a los mismos. A pesar de esta ansiedad, el año pasado solo el 6% de los créditos dados por las entidades bancarias, tanto públicas como privadas, fueron hipotecarios.

Una realidad preocupante que pone el acento en uno de los mayores déficits del Ejecutivo, ya que no existe una política articulada por parte del Gobierno para el acceso a una casa digna. Esto provoca que solo uno de cada 100 empleados en relación de dependencia pueda alcanzar un crédito hipotecario, convirtiendo en una utopía el sueño de la vivienda propia.

Los números de una deuda pendiente con la sociedad

* 80% es el monto máximo que se prestará desde los bancos oficiales

* 6% de los préstamos dados en 2016 en la Argentina fueron hipotecarios

* 4.300.000 es el déficit de viviendas existente en la Argentina

* $2.700.000 es el valor tope para la casa propia que prestará el Banco Provincia

* 2.000.000 son las familias que viven en hogares con carencias extremas

* 534.000 consultas tuvo el Banco Ciudad sobre los nuevos créditos en solo una semana

* 100% de los créditos son actualizables por la Unidad de Valor Adquisitivo (UVA)

* 30% es el máximo que se puede deducir del ingreso para la cuota mensual

“Los préstamos del Gobierno son los mejores del mercado”

Julio Gambina - Economista. Doctor en Ciencias Sociales

“Estos créditos lanzados por el Gobierno tienen pros y contras, pero sin duda son los mejores del mercado. La modalidad no financia el 100% de la compra de la vivienda y hay un límite en función del nivel de ingresos que demuestre el grupo familiar, no es solo uno sino los dos del matrimonio. Esto permite que el crédito sea a 30 años, de esta manera se logra disminuir la cuota todo lo que sea posible, facilitando extender el plazo y acrecentar el monto.

El problema de estos créditos es que tienen mucha incertidumbre, como lo es la evolución futura de la inflación y de los ingresos. Incertidumbre porque nadie puede decir cuánto va a ser la inflación de este año ni de los próximos.

La otra incertidumbre es el nivel de ingreso. Si uno mira el promedio de las negociaciones paritarias, en los últimos cuatro años, desde 2012 hasta hoy se viene perdiendo todos los años un porcentaje importante entre la evolución de la inflación y la de los salarios.

No es la solución del problema habitacional de la Argentina, esto no es un plan de viviendas, esto es una inducción desde la política económica, monetaria y financiera del Gobierno para que los bancos orienten, por eso son los bancos oficiales los que lo instrumentan”.

“Los países normales se cuidan de no tener inflación”

Jorge Colina - Economista. Jefe de investigaciones de IDESA

“Todos los países normales se cuidan de no tener inflación. Con ello, generan, entre otras cosas, inversiones y créditos de largo plazo, donde los hipotecarios son uno de ellos. Sin ir muy lejos, en Chile y Uruguay hay créditos hipotecarios a más de 20 años, porque son países respetuosos de los contratos, los derechos de propiedad y la estabilidad de precios. La Argentina, desde 2002 no respeta ninguno de estos tres factores, por eso no tiene inversiones a largo plazo ni créditos hipotecarios.

Por ahora, solo los bancos oficiales se lanzaron con la iniciativa. Pero el crédito hipotecario en la Argentina se restituirá sustentablemente cuando el país dé garantías de que los contratos y los derechos de propiedad se respetan y se erradique la inflación.

Los préstamos que hay son a corto plazo y las cuotas son muy elevadas. Si hubiera un mercado hipotecario y no hubiese inflación, los plazos serían más largos, las cuotas más bajas y las familias podrían calificar para acceder a su vivienda.

La imprevisibilidad que genera la inflación en la sociedad hace imposible la viabilidad de créditos serios por parte de la banca privada y los pocos que existen vienen de parte de los bancos públicos como el Nación, el Provincia o el Ciudad”.

“Este plan ayudará a reactivar la economía nacional”

Juan Dumas - Exsecretario de Comercio Interior

“El anuncio hecho por el Gobierno en relación a los créditos hipotecarios para la clase media va a ser un motor que va a reactivar la construcción de manera vigorosa, dinamizando un mercado que el año pasado había caído, generando nuevos puestos de trabajo y un bienestar en un fuerte sector de la población.

Este plan de acceso al crédito para personas de medianos ingresos es uno de los hechos más positivos de los últimos años, ya que ayudará a reactivar la economía nacional con la construcción de vivienda, además de estimular al mercado inmobiliario, que se verá muy favorecido con esta iniciativa.

Si se llevan a cabo este tipo de medidas por parte del Gobierno nacional, lo que se hace es generar un clima de inversiones que es positivo para el país. Si esto ocurre, como la inversión es lo que genera empleo y crecimiento verdadero, salir de la crisis en la que nos dejó el populismo por más de una década será más sencillo.

Hay que ver de qué manera se logra controlar la inflación, porque también es importante no generar una contracción del endeudamiento, lo que en parte va a tener que responder a una reducción del gasto, que es lo que ya se está atacando en algunos frentes”.

“La economía no ha logrado pegar el rebote que busca el Ejecutivo”

Martín Simonetta - Profesor en la Universidad de Ciencias Empresariales (UCES)

“El análisis del lanzamiento de los nuevos créditos hipotecarios debe darse dentro del marco del año electoral. El gran desafío que hoy enfrenta el crédito, especialmente el de la vivienda, es la inflación, porque con una inflación aún cercana al 30%, la tasa de interés, aunque sea baja, sigue siendo elevada.

Por más que sea interesante el argumento de que lo mismo que se paga por un alquiler se pagará como cuota del crédito, lo cierto es que sería más interesante en la medida en que el nivel inflacionario baje, que es el gran desafío todavía no resuelto por el Gobierno. 

La medida debe leerse en el contexto de tener que dar noticias positivas, porque faltan cuatro meses para las elecciones, y en este camino hay que construir un sinfín de noticias buenas. Buscan revertir la tendencia de noticias económicas negativas, ya que la economía no ha logrado pegar el rebote positivo que busca el Ejecutivo, porque si bien algunos indicadores han mejorado, los mismos no han llegado todavía a la gran masa de gente. 

El gran desafío es la inflación y si se logra eliminarla se abren las puertas de un mundo económico y social distinto. Hay que ver si estas medidas logran hacerse realidad”.

“Si la cuota se rige por la inflación, estamos mal”

José Castillo - Economista e investigador en la UBA

“El problema es cómo se indexan estos créditos, y ahí está esto del índice con el que se indexa, que sigue la inflación, entonces el riesgo es que, como ha pasado muchas veces en la Argentina, un salto inflacionario haga que el valor de la deuda aumente demasiado o que la persona no pueda pagar la cuota o la siga pagando cada día más. Si la cuota de los créditos se rige por la inflación, estamos mal.

Una familia puede bancar la cuota 5, 6 o 7 años y de repente te agarra un 1989 o un 2001 y perdiste todo. Detrás de esto vienen los bancos privados, que se terminan quedando con la casa. La salida son cuotas fijas o que sean de acuerdo al movimiento del salario.

Hay otra trampa: son créditos que no cubren el 100% del valor de la vivienda, son para sectores medios-medios altos que tienen capacidad de ahorro para comprar la mitad de la vivienda y la otra mitad lo cubre el crédito.

El gran problema de la Argentina es que el déficit habitacional lo tienen las clases bajas que nunca han podido acceder a la vivienda propia. Es un sistema de crédito que está hecho a la medida de la clase media para arriba, y encima tienen estas trampitas, porque alguien de clase más baja que a lo mejor tiene algo de ahorro no puede acceder nunca a esta clase de préstamos”.